寫字樓市場發(fā)展?fàn)顩r代表著一座城市的經(jīng)濟(jì)活躍度。同時，寫字樓市場格局變化也反映著實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化。從機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)看，2018年北京寫字樓市場將呈現(xiàn)幾個關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級改造、多元化選址。
此前一年北京寫字樓市場表現(xiàn)十分活躍。世邦魏理仕（CBRE）監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年北京寫字樓全年凈吸納量達(dá)467,939平方米，創(chuàng)六年來最高水平，同比增長49%。具體而言，主要需求來自于金融（32%）、TMT（28%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（13%）及以聯(lián)合辦公為代表的房地產(chǎn)（9%），合計占總體需求的82%；中資企業(yè)占總體需求的70%，外資專業(yè)服務(wù)和高科技企業(yè)則有擴(kuò)張；以望京和奧運村為代表的次中心商務(wù)區(qū)凈吸納量占全市49%，量級和權(quán)重均為有史以來最高。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出，“高端項目的熱租和次中心商務(wù)區(qū)的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應(yīng)量回升，盤活了市場租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐；然而核心區(qū)域高品質(zhì)項目可租空間依然稀缺。”
高力國際監(jiān)測顯示，2017年，8個新項目完工入市，致使北京甲級寫字樓市場總存量上升至約637萬平方米。凈吸納量于2017年達(dá)34.1萬平方米，同比上升約77%。新項目推升平均空置率同比上升0.3個百分點至8.3%，同時釋放部分受抑制的需求，特別是來源于租戶的搬遷和擴(kuò)張的需求。
由于需求穩(wěn)定且若干高于平均租金水平的新項目入市，北京市平均租金同比增長0.4%至人民幣331.8元每月每平方米。盡管如此，若干競爭加劇的子市場內(nèi)，業(yè)主提供租金優(yōu)惠、提高代理傭金或其他激勵策略，以期于年底達(dá)到或維持較高的出租率。
鑒于若干項目延期至2018年，特別是北京又實施了“停工令”，高力國際預(yù)計，2018年北京寫字樓市場供應(yīng)將達(dá)頂峰，總建筑面積約100萬平方米的11個新項目將完工入市。并且自2018年起，CBD核心地塊和麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為新供應(yīng)的目標(biāo)區(qū)域。高力國際預(yù)計北京市整體空置率將從2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，預(yù)計2018年平均租金同比將下降1.2%。
世邦魏理仕也表示，這是繼2008年以后首次出現(xiàn)供應(yīng)高峰。預(yù)計北京市交付項目中達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓體量占總體近70%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前存量水平。
高力國際建議，租戶可以利用這個機(jī)會優(yōu)化其選址和成本控制，業(yè)主則應(yīng)將此視為提升物業(yè)品質(zhì)和對租戶服務(wù)質(zhì)量的推動力。
隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放、靈活、以活動為基礎(chǔ)的辦公空間的接受度和認(rèn)可度日益提升。世邦魏理仕中國區(qū)跨國企業(yè)服務(wù)項目管理部主管熊蓉暉表示，“寫字樓租戶選址不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務(wù)園區(qū)、‘商改辦’、‘酒改辦’等選項受到越來越多歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場供不應(yīng)求的局面，另一方面也為如何創(chuàng)新、高效、人性化地設(shè)計和使用空間提出新課題。”
世邦魏理仕中國華北區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事馬岳軍表示，“2018年，樓齡超過十年的優(yōu)質(zhì)寫字樓總體量將占總體市場存量近50%。越來越多業(yè)主將對現(xiàn)有物業(yè)的軟硬件進(jìn)行升級改造，以應(yīng)對高品質(zhì)新項目的競爭。其中，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和綠色、健康的辦公環(huán)境將成為升級改造的主要方向。”
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