位于北京五環外的90平方米首套房，居然也屬于非普通住宅？近幾個月，重點滿足剛需和剛需改善型購房人群的限競房全面入市。然而，隨著銷售項目增多，購房人發現，絕大多數限競房都遇上了被“非普”的尷尬，而普宅與非普通住宅之間，首付最多可差出兩成。
五環外的小戶型成“非普”
“要不是最后交首付，我還真不知道這項目竟然屬于非普通住宅呢。”攥著商品房銷售合同，購房人李女士直言自己粗心。首次置業的李女士，此前一直和老人住在一起，隨著孩子漸漸長大，李女士覺得需要擁有一套稍大點的房子。揣著150萬元的首付款，她最終挑選了位于通州區的某限競房項目，90平方米的戶型，總房款460萬元。
“五環外的房子，怎么想都應該是普宅呀。”李女士說，從看房到選房，她一直以首付3.5成做的預算，直到簽約那天才發現得交四成首付。“銷售員解釋說，我這套房子是非普通住宅，首付成數得略有提高。”李女士苦笑著說，幸虧開發商給了折扣，一增一減后，只要多準備15萬元。
購房人陳先生就沒那么幸運了。陳先生屬于“賣小買大”的改善型購房人，將手中的一居室賣了，在石景山區選了一個限競房項目的89平方米戶型，總價約460萬元。“賣房前我盤算過，賣小換大，名下無其他房產也算二套，首付得掏六成，賣房所得的270萬元房款足夠支付新房的首付。沒想到，到售樓處坐下來算細賬，我才知道原來這是非普通住宅，首付得從六成提高到八成，也就是說還得再湊98萬元。”無奈之下，他暫時放棄了換房計劃。陳先生不能理解，明明是五環外的自住小戶型，怎么就變成了“豪宅”？
“非普”限競房為數不少
記者梳理發現，位于五環邊或五環外的限競房被認定為非普通住宅，并不是個別現象。
房山區中海金樾和著項目，地處六環外，銷售均價34000元/平方米，89平方米戶型總價為302萬元；大興區和悅華錦項目，地處五環外，銷售均價52695元/平方米，89平方米戶型總價為469萬元；朝陽區瑞悅府項目，地處五環外，銷售均價55016元/平方米，85平方米戶型總價467.6萬元；石景山區綠城西府海棠項目，地處五環外，銷售均價52024元/平方米，90平方米戶型總價為468萬元……這些項目無一例外，都屬于非普通住宅。
“絕大多數限競房項目按照目前標準都屬于非普通住宅。”一位限競房的營銷人員告訴記者，劃定為非普通住宅對大戶型銷售帶來了明顯影響，因為八成首付對換房家庭來說是個不低的門檻。
普通住宅和非普通住宅指什么？按照北京市現行的認定標準，住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上，或者單套建筑面積在140平方米（含）以下，或者實際成交價格低于所在區域住房指導價，滿足三個條件之一的，就視為普通住宅。相反的，就視為非普通住宅。
2014年9月，北京曾更新過普通住宅價格認定標準。五環以內區域，單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元/套；五環到六環之間，單價不超過31680元/平方米、總價不超過374.4萬元/套；六環以外，單價不超過23760元/平方米、總價不超過280.8萬元/套的，都將認定為普通住宅。
舉例說，如果購房人購買了一套五環內、容積率1.76的住宅小區的90平方米戶型，當單價不超過39600元/平方米，或者總價不超過468萬元，才可被認定為普通住宅，否則就是非普通住宅。
普宅標準滯后于房價變化
對于購房人來說，普通住宅和非普通住宅有何區別？據記者了解，首先是首付成數。按照北京市目前的政策規定，購買首套普通住宅的首付款比例不低于35%，購買首套非普通住宅的首付款比例不低于40%；購買第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，購買第二套房屋非普通住宅的首付款比例則是不低于80%。換句話說，普宅與“非普”宅，首套房的首付相差5%，二套房的首付相差20%。另一個區別在于契稅。個人購買普通住宅，可以減按1%或1.5%征收契稅；個人購買非普通住宅，按3%征收契稅。
“北京市目前執行的普通住宅認定標準，距今已有5年，而這5年的房價漲幅明顯，建議建立一套動態調整機制，根據市場實際情況做出適宜的調整。”在北京中原地產分析師張大偉看來，目前北京限競房庫存積壓的現象，部分原因就在于普通住宅認定標準過低，不少五環外的限競房都成了非普通住宅。“那些140平方米以內的限競房，我覺得都可歸為普通住宅。”他認為。
來源：北京日報
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