近日，戴德梁行聯合北大光華中國REITs研究中心和中聯基金發布《CRF中國REITs指數之商業不動產資本化率調查研究報告》。報告稱，在國內REITs市場進一步尋求發展與突破的過程中，如何對REITs底層物業資產進行合理定價的問題日漸凸顯。在商業不動產大宗交易市場中，資本化率（Cap Rate）真實地體現物業運營凈收入與價值之間的關系，客觀衡量了投資者對于租金收益回報的要求，因此參考大宗交易案例的資本化率對商業不動產資產定價具有重要意義。
在受訪者對2019年城市投資機會關注度調研中，受訪者對2019年投資機會的關注度主要集中于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。對于資產價值具有一定成長性的新一線城市商業不動產，重點關注與偶爾關注的比例較多。相較于一線、新一線城市的受關注程度，受訪者對二線城市的機會相對謹慎。受到國內整體經濟形勢不確定性與近年金融市場緊縮態勢的影響，不少投資人傾向于選擇商業地產市場更為穩健的一線城市作為投資目的地。
在受訪者對不同類型商業不動產關注度調研中，甲級寫字樓是最受市場追捧的業態。隨著近年電商物流以及新零售行業的快速發展，物流倉儲資產已成為眾多不動產投資機構爭相布局的業態，本次調研結果也印證了這一市場變化，物流資產受關注程度超越傳統的商業零售類物業排名第二。此外，科研辦公資產受關注程度略高于酒店，公寓業態的關注度則略低于酒店。
同時報告指出，針對不同城市的同一業態不動產，資本化率水平整體呈現出與投資關注度負相關，即同一業態物業在越受到關注的投資城市資本化率水平越低；甲級寫字樓資本化率出現明顯的因城市級別而兩級分化的狀態；相較于一線城市，受訪者對于二線城市各業態判斷的資本化率范圍更寬，低值和高值的差異相對較大。通過進一步采訪受訪者了解到造成該現象的原因可能為：第一，二線城市商業不動產大宗交易數量較少，行業內可參考的案例有限；第二，二線城市涵蓋城市廣闊，城市之間存在差異。
來源：房天下
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