近期在全國兩會上，2018年政府工作報告指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。有關(guān)部委官員表示，房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進。征收房地產(chǎn)稅的目的主要是用于教育、治安和其他一些公共基礎(chǔ)設(shè)施提供等這樣的一些地方支出。房地產(chǎn)稅按照房屋評估值來征稅，將對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免。我國會參考國際上共性的房地產(chǎn)稅的制度性安排的一些特點，更要從中國的國情出發(fā)來合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度。筆者認為，征收房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，具有舉足輕重的作用。它不僅會影響到房地產(chǎn)領(lǐng)域，還會影響到供給側(cè)和消費側(cè)，影響到要素資源在市場范圍內(nèi)和社會生活領(lǐng)域的配置。概括地講，宏觀層面即為稅收對國民經(jīng)濟的調(diào)控作用；中觀層面即為稅收對不同產(chǎn)業(yè)的政策效應(yīng)；微觀層面即為征納雙方的博弈行為。
稅收的歷史與國家的歷史一樣久遠。房地產(chǎn)稅在我國古已有之，商代的井田制就是典型的房地產(chǎn)稅，地分九塊，最中間的一塊是公田，其余八塊是私田，公田由耕種私田的八家農(nóng)戶共同耕種，實質(zhì)上是以勞動來履行納稅義務(wù)。《孟子》說：“同養(yǎng)公田，公事畢，然后敢治私事。”在古代，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高度依賴農(nóng)田水利建設(shè)等公共基礎(chǔ)服務(wù)。古人明白，只有讓公共基礎(chǔ)服務(wù)擁有穩(wěn)定的經(jīng)費保障，把公共生產(chǎn)條件改善了，才能種好自己的私田。因此，公事與私事、納稅與用稅在井田制這種古代財產(chǎn)稅制上具有辨證的統(tǒng)一，顯示了很高的政治經(jīng)濟學(xué)智慧。
在現(xiàn)代西方稅收理論體系中，征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)有利益交換、能力、社會公平目標等學(xué)說。絕大多數(shù)國家把房地產(chǎn)稅作為地方稅的主要稅種，征稅的目的是建立公共服務(wù)資金池，主要用于為本地區(qū)道路交通、環(huán)境衛(wèi)生、文化娛樂、中小學(xué)教育等經(jīng)費的支出。而且，居民財產(chǎn)的價值會由于當?shù)卣峁┑墓参锲返母纳?如市政設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等)而提高。在這種類似業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系中，納稅人與政府取得了雙贏，使社區(qū)的公共環(huán)境更加完善。曾在美國發(fā)生過一個有關(guān)房地產(chǎn)稅的例子頗具說明力，某市曾想取消房地產(chǎn)稅，卻遭到居民的反對，他們擔心本地區(qū)的公共服務(wù)質(zhì)量由此下降而影響自己的物業(yè)價值。
我國征收房地產(chǎn)稅不能照搬照抄別國經(jīng)驗，要慎重考慮不同的變量。首先，我國的綜合稅負已經(jīng)很高，有研究表明，我國綜合邊際稅負已接近40%高位，在世界各國普遍減稅的情況下，征收房地產(chǎn)稅勢必增加國民負擔，抑制消費，引發(fā)資產(chǎn)外流。其次，我國人多地少、還處于發(fā)展中階段，造成高房價、低收入，如果參照國外房地產(chǎn)稅稅率標準很可能執(zhí)行不下去。其次，貧困人口、低收入群體和特殊困難對象如何享受稅收豁免，必須著重研究。再次，房地地產(chǎn)是帶動性很強的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅有可能間接影響房價，造成生產(chǎn)商離場，減少供給，或者將稅負轉(zhuǎn)嫁到承租人身上，推高租賃價格。最后，相對于隱含在商品與服務(wù)價格中的消費稅等間接稅，房地產(chǎn)稅是一種直接稅，更直觀，也會讓納稅人不適應(yīng)。
按照2009年11月國家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于納稅人權(quán)利和義務(wù)的“公告’’，稅收作為公民的私有財產(chǎn)被政府征收，它憑借的法律是建立在這樣的契約之上的，即公民委托政府用這筆錢為他們提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，而公民又通過自己選出的代表在立法機關(guān)(各級人大)參與制定稅法，對稅收執(zhí)法和預(yù)算支出進行監(jiān)督。如何將稅收取之于民、用之于民，用到解決老百姓最現(xiàn)實、最直接、最緊迫的民生難題上，用到滿足人民對安全、環(huán)境、人的全面發(fā)展等美好生活的向往上，用到有助于提升社區(qū)整體面貌的刀刃上，是決定房地產(chǎn)稅改革成敗的關(guān)鍵。
因此，筆者認為稅制改革應(yīng)結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與社會治理創(chuàng)新改革，同步推進。
一是“按需征收、評議使用”。房地產(chǎn)稅不是征得越多越好，要防止變相攤派、竭澤而漁。應(yīng)按照社區(qū)公共服務(wù)需要居民承擔的部分，科學(xué)測算核定稅額，分解分擔予以征收。簡單地說，就是按照預(yù)算支出水平來確定房地產(chǎn)稅征收額，這個支出必須是剛性的、必要的支出，或者對本地區(qū)的均衡發(fā)展和居民的全面發(fā)展是至關(guān)重要的支出，需要多少就征收多少，而不是多征或者少征。房產(chǎn)價值不應(yīng)簡單作為征稅的依據(jù)，而是作為衡量居民能力的依據(jù)，即房產(chǎn)價值高，說明他的納稅能力強、對社區(qū)公共服務(wù)的需求更大，相應(yīng)承擔的納稅義務(wù)更多，做到公平合理，權(quán)責對等。同時，征收上來的稅款如何使用，要讓納稅人民主參與規(guī)劃制訂與監(jiān)督使用，建立社區(qū)重大項目立項評議與評估機制。
二是“專稅專用”。房地產(chǎn)稅主要用于改善社區(qū)的交通、綠化、教育、醫(yī)療、文化、養(yǎng)老等條件，比如，用房地產(chǎn)稅建保障房供動拆遷居民居住，騰出來的土地用于居民需要的公園、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施建設(shè)。
三是堅持結(jié)構(gòu)性減稅。對低收入弱勢群體、對只擁有單一住房的工薪階層，應(yīng)綜合測算他們的稅負，平衡其所得稅、消費稅、財產(chǎn)稅所占比例，設(shè)定上限，可以抵扣，保證稅負只減不增。
四是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，實施差額累進稅制，擠出房產(chǎn)泡沫，加強經(jīng)濟適用房、公共租賃房等公益性保障房建設(shè)，使居者有其屋，不同類型和層次的住房需求都能得到充分滿足。
來源：新浪地產(chǎn)
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