天山一地塊樓面價高達20923元/平方米
6月2日，石家莊正定新區迎來今年最受關注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂園、保利、萬科等25家房企歷經1.5個小時角逐，最終6宗土地被4家房企拍下，成交總價高達42.33億。值得注意的是，在2016年11月樓面價僅為2549元/平方米的正定，本次土拍天山地產競得的【2016】008號地樓面價已然高達20923元/平方米，創下正定新區樓面地價新高。
土拍直接跳至人才安置房競拍
據悉，該6宗土地占地面積共323068.03平方米（約484.60畝），曾于2016年12月1日掛牌出現過，卻于拍賣前的2天停拍。
6月2號當天的土地出讓共吸引來21家競買人、25家房企參與競爭，分別是碧桂園、萬科、金科、華潤、金輝、合景泰富、保利、旭輝與中糧聯合體、金地、恒大、國瑞、正榮、潤江、北京城建、智高、天山、恒山、鴻坤、秀蘭、中鐵與中鐵建聯合體和亨倫。
此次土地出讓系石家莊首次采取“競地價，競人才安置房”的土拍規則，每宗地塊設置了最高限價，普遍在1000萬元/畝以下；達到最高限價后將進入競人才安置房階段，并以建筑面積100平方米為單位競爭，以此最終決出競得人。下午14:00，土地出讓開始之前，主持人就宣布6宗地塊最新報價到達限價，將直接競拍人才安置房。
值得注意的是，人才安置房與同地塊商品住房在產權和戶型等方面一致，但需要無償移交給政府部門。也就是說，人才安置房的各項成本將直接由剩余商品住房來分攤成本，雖然看似土地出讓價格沒拍出地王，但是如果人才安置房面積較大，必然將增大競得房企的開發成本，抬高商品房未來銷售價格。
天山獨攬三宗地 金輝潤江金科各下一城
14:30，土地拍賣正式開始。雖然在競拍開始之前，石家莊國土資源局正定新區分局的相關負責人重申了此次競拍的規則，并明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，希望各家競買人理性、冷靜。但是在隨后長達1.5小時的競拍過程中，本土知名房企與外來大房企依然上演了一場激烈的搶地大戰。
以天山集團、潤江集團、智高地產等為主的“本地房企”與以金輝集團、金科集團、旭輝集團為代表的“外來房企”展開激烈的拉鋸戰，舉牌不甘示弱。經過一次又一次角逐，本土房企拔得頭籌。其中，天山集團斬獲【2016】008、010、011等三宗地，潤江集團斬獲【2016】012一宗地。
外來房企方面，首次出現在石家莊土地拍賣市場的金輝集團及金科集團表現搶眼，分別斬獲【2016】007號地，以及【2016】013號地。金科集團相關負責人現場接受媒體采訪時表示，此次金科在石家莊拿地，完成了集團“三圈一帶”的區域布局戰略，為未來深耕京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、長江經濟帶打下了夯實的基礎，“京津冀整體布局完成，戰果將持續擴大”。
潤江集團旗下河北潤洋房地產開發有限公司作為當天的黑馬，以71500萬元競得【2016】012號地，折合每畝單價約1003.65萬元/畝，人才安置房面積45000平方米；該地塊位于西至奧體街，北至華陽路，南至迎旭路；土地用途為城鎮住宅；土地面積47493.35平方米(約71.24畝）；容積率≤2.0。
潤江集團營銷副總經理黃新顏表示，在這次土拍之前，其實公司是做過測算的，想到價格會高，但是土拍現場的激烈程度確實很意外。參與本次正定新區拍地，是潤江企業五年發展計劃的一部分，所以決心還是比較大的，各種方案和預期都做過，作為公司戰略發展的一部分，所以這次拿地沒有猶豫。她透露，【2016】012號地潤江規劃要建高端住宅，各項指標顯示有高層產品。至于高價地會否推高石家莊的房價？黃新顏認為，房價在每個階段都會有起有落，但是整體來看，當前石家莊的房價還是呈一路上漲的趨勢。
6月還將有34宗土地出讓
據相關機構統計，今年1-5月份石家莊各區共計66宗土地成功出讓。前五個月，鹿泉區賣地最多，高新區土地最值錢。
2017年1-5月份石家莊成功出讓的土地中，鹿泉區共28宗，總面積1219.47畝，成交總金額134976.4505萬元，畝價約110.68萬元/畝，為各區之首；其次為欒城區，共12宗，總面積415.92畝，成交總金額45076萬元，畝價約108.38萬元/畝；高新區10宗，總面積406.38畝，成交總金額144010萬元，畝價約354.37萬元/畝；藁城區4宗，總面積158.07畝，成交總金額29496萬元，畝價約186.6萬元/畝；橋西區3宗，總面積143.32畝，成交總金額76560萬元，畝價約534.19萬元/畝；正定新區3宗，總面積70.78畝，成交金額45000萬元，畝價約635.77萬元/畝；新華區2宗，總面積86.61畝，成交金額61000萬元，畝價約704.31萬元/畝；長安區僅有1宗，總面積72.1畝，成交金額25500萬元，畝價約353.68萬元/畝。
雖然前五個月的土地市場，鹿泉區、欒城區、藁城區表現強勁，但接下來的6月份正定土地市場也將快速崛起。據記者粗略統計，6月份不含2日已出讓的6宗土地，本月還將有34宗土地將出讓。其中石家莊主城區共有5宗地塊將出讓，正定縣7宗，鹿泉區11宗，正定新區6宗，藁城區5宗。
開發商也有補倉心態 后續盈利壓力大
在土拍現場，一位參與現場競拍的房企代表表示，不會因為土拍新規定降低對土地預期和計劃，公司未來繼續參與拍地的計劃不會變。
雖然“限地價，競人才安置房”拍地的政策在石家莊尚屬首例，但是在廣州、南京、佛山等地都已經在實行。據記者了解，這類“限地價，競配建”首宗案例早在2011年4月就正式在廣州出現了。以廣州模式為例，這類土地出讓方式基本是規定和控制了地價高只能溢價到145%，溢出部分開始競配建了，比如配建安置房面積。
其實，除了“限地價，競配建”土拍新規則，近期在北京土拍市場中還曾出現“限地價，限房價”、“限地價，競自持”等各類土地出讓新模式。無論是附加何等條件的地塊，只要是凈地，幾乎都會吸引一大票房企現場逐鹿。
有一位不愿具名的業內人士表示，實際上當下政策調控漸入深水期，當前土地市場上的出讓條件可以稱得上史上最嚴。在今年的政府工作報告提出加大土地供應尤其是自住房用地后，石家莊的土地市場將逐漸進入供地高峰期，但是必然將改變以往單純競地價的單一規則局面。
而眼下房地產市場正處于回調期，新房和二手房成交量近期雙雙大降，市場一片觀望氛圍下，房企拍地其實也是比
較焦灼的心境。要么接受新的游戲規則，接受溢價空間受限的現實，要么成為土地市場上的看客。“限售價”、“限戶型比例”、“競自住房面積”、“競自持面積”等已經現身外地土地市場的措施，不排除未來也將出現在石家莊的土地出讓市場。而這些措施的主要目的無外乎通過各種設限條件來給土地市場降溫。
在該資深人士看來，“限地價，競配建”的土地出讓方式下，房企對地塊關注度的影響并不會降低，尤其是核心區域位置比較優越的地塊。但是，對于未來售價預期方面，仍舊要看開發商最終獲取土地的總成本。嚴格的土地出讓條件下，其實房企拿地后續盈利壓力極大，但企業拿地依然趨之若鶩的原因主要由于日益短缺的土地儲備，聊勝于無的無奈心態。
“面粉”貴過“面包”
一場停不下來的游戲
除了補充土地庫存之外，規模化戰略發展的需求也是企業不惜成本，拿地擴張的重要動力。
統計顯示，今年前4個月，全國拿地最多的25大房企拿地總金額超過5199.26億元，與去年同期拿地金額2549億元相比上漲了104%，同時，全國房企拿地排名超過百億企業達到18家之多。
拿地不賺錢至少好過無事可做。房企不計成本大手筆拿地，其實也是謀求市場占有率所必須付出的代價。一位樓市觀察人士指出，企業追求規模發展的需求依舊強烈，對于企業而言，利潤固然重要，但沒有規模就沒有未來，企業若想在未來擁有一席之地，就不可能停止拿地，畢竟樓市大環境是在動態中演進的。現在的拿地規模從某種意義上就決定了未來房企的銷售面積排座次。而且，在房企全國化戰略的當下，一個沒有土地儲備的城市公司，將面臨裁撤的風險。與其退出市場，不如全力一搏，對賭政策周期。同時，從房地產的發展角度看，中國城鎮化的確沒有結束，所以市場的波動不太可能進入大周期蕭條。這種情況下，房地產市場長期向上的大趨勢不變，局部短期回調不會影響房企對未來樓市預期。
此外，從當前搶地企業情況來看，上市公司和國企是主流。上市公司和國企的資金成本較低，同時聯合拿地也可以分攤資金和管理成本，企業風險也能實現部分可控。預計年內，房企對住宅用地仍會保持較高熱情。
圍觀了這場土豪的拍地盛宴后，還需回歸到土地“面粉”對房價“面包”的影響。面對天山拍到的008號地塊目前已經高達20923元/平方米的樓面價，有業界預計加上建安成本和財務成本等，未來上市房價將再現新高。由此也引發不少百姓擔憂，房企高價搶地會不會傳導到房價上，繼續推高市區的房價？
記者認為，土地狂歡的盛宴下，其實更多的是危機四伏。在樓市升級版調控政策已經在路上的當下，在本輪調控“因城施策，冒頭就打”的大思路下，在銀行信貸收緊未來加息預期強烈，限價限貸限購甚至將限售的政策升級下，在二手房和新房市場觀望氛圍濃郁的當下，因土拍狂歡而非理性跟風漲價將讓樓市潛在危機加劇。預計近期房價橫盤甚至微跌將是大概率的事件，百姓買房置業仍需理性選購適合的項目，切勿盲目樂觀成為“接盤俠”。
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