北京新房市場遠郊化現象不斷加劇。5月首周，六環外新房成交占比達到73%。據了解，三四月這一占比還不足60%，2016年六環外成交占比在40%左右。業內認為，土地供應外延是導致北京新房市場遠郊化的主要原因。此外，樓市調控政策落地導致改善及投資需求減少以及價格管控導致的城區項目入市難等也是這一現象加劇的原因。在可以預見的未來，北京新房市場遠郊化將成為新常態，六環外將成為新房市場的主戰場。
六環外占比不斷提升
自“3·17”新政以來，北京出臺一系列樓市調控政策，之后北京樓市變得冷清起來。不過，在北京樓市降溫后，新房市場依舊呈現出遠郊化的特征，并且不斷加劇。
據亞豪君岳會統計數據顯示，5月首周（5月1日-7日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現成交633套。從成交結構來看，六環外成交占比繼續上升，5月首周占比高達73%。
另有數據顯示，從區域成交排行看，樓市遠郊化在上周表現得越發明顯。5月首周，網簽量達到百套以上的項目，均出自六環外的遠郊區，分別是密云（153套）和延慶（104套），成交套數遙遙領先。平谷成交雖未能入圍三甲，但實際網簽套數也達到了38套，處在第二梯隊。
實際上，六環外新房市場成交占比在不斷上升。今年3月，北京新建商品住宅在二環以內、二三環之間、三四環之間、四五環之間、五六環之間、六環以外的成交占比分別為0.3%、1%、1.1%、6.9%、27.5%、63.1%。其中六環以外占比超六成，五環以外占比超九成。此外，從2016年北京新房市場整體成交來看，六環外占比約四成。
據統計，近年來，北京新房市場在不斷向外推移。2008-2016年，北京全市成交的新建商品住宅中，位于五環內的新房占比，從2008年的42.8%下降到了2016年的7.7%，下滑趨勢非常明顯。2016年成交的新房中，僅有不到一成位于五環內。
多因素疊加效應
“新房市場遠郊化主要原因在于北京市供地結構變化導致，而供地結構變化是由于包括中央政務區以及城市副中心等非首都核心功能的外遷，所引發的一系列關于供地、人口政策的調整。”亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，新房市場遠郊化其實是這一背景下的衍生品。
據了解，北京進入疏解式發展階段，并將對新增用地和新增產業形成更加嚴格的約束。在京津冀一體化的體系下，遠郊地區的土地供應承接了京津冀協同發展、疏解非首都核心功能等任務。數據顯示，作為承接中心城區人口和適宜功能疏解的重點地區，房山、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝等新城2016年供應用地面積約395.9萬平方米，占全部土地供應面積的90%。
由于發展時間早、發展速度快，經過20多年大規模的高速開發建設，北京四環內，甚至五環內可供開發建設的土地資源越來越稀缺，更多的土地供應將集中在五環外、六環外的遠郊區?？梢哉f，土地供應遠郊化導致北京新房市場遠郊化將是大勢所趨。此外，自“3·17”新政以來的一系列樓市政策也是導致新房市場遠郊化加劇的原因之一。
郭毅認為，連續的市場調控，尤其是針對二套房的認定收緊，以及首付、貸款利率的提高主要是對于改善型需求，以及投資投機類需求，剛需所受影響相對較小。而從北京房價水平來看，剛需所能接受的價格范圍基本都已處于六環以外，因此自調控之后六環外成交占比即不斷上升。
此外，五環內項目單價都較高，受“限價”因素影響，這些項目短期內難以取得預售許可證，導致最近一段時間內六環外項目成交占比提升。
遠郊化成新常態
業內人士曾表示，經過多年的快速發展，北京房地產市場已經進入以存量房交易為主的后開發時代，新房市場規模的逐步萎縮以及遠郊化將成為未來樓市的“新常態”，也就是說新房供應量、交易量都將長期保持低位，且大都位于六環外的遠郊區。
事實上，目前六環內并非沒有新房項目。郭毅認為，2015年，北京還是出讓了一部分五環內住宅用地，這些項目因價格原因遲遲未能入市。不過，新政出臺之后，從需求源頭的遏制將導致未來一段時間成交企穩甚至下行。一方面受到未來市場預期的影響，另一方面為應對預售價格的管制，未來將會出現房企降低價格預期，加快取證入市的現象。
預計今年六七月，這些價格預期高的五環內甚至六環內的項目將會陸續入市。屆時，六環內新房市場成交占比將會得到階段性提升。但是，這也僅僅是一個小的階段，新房市場遠郊化這個長周期不會改變。
對于新房市場遠郊化這一趨勢，業內人士表示，郊區化的模式也是西方發展的模式，對于國內市場來說，郊區化后續應該強調主動郊區化的特征，即不是一種被動的模式。后續需要加大對此類市場便利店、軌道交通、教育配套等資源的導入。
據了解，盡管北京新房市場成交的主戰場在不斷外移，遠郊區的配套設施也在不斷完善，但是在大多數購房者眼中，六環外的項目區域大多仍較為“荒涼”。包括交通成本、教育、醫療等相關配套資源仍是六環外項目不得不面臨的問題。
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