北京3·17樓市新政的沖擊波正在形成。3月17日北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”二套房首付比例提至60%。記者調(diào)查了解到，新政之下，投資客撤離，中介帶看量減少。
有投資者打消“撬杠桿”投資計(jì)劃
“我目前名下這套房值500多萬(wàn)，原本考慮賣(mài)后拿300多萬(wàn)去撬動(dòng)1000萬(wàn)的房子，手頭再留個(gè)200萬(wàn)，足夠撬好多年銀行貸款。新政一出，我只能放棄這一念頭。”王丹（化名）說(shuō)。
2014年底，王丹在家人支持下，在北京舊宮購(gòu)置一套二手房，90平總價(jià)220萬(wàn)左右。想著減輕些貸款壓力，她選擇了高首付、低貸款，首付160多萬(wàn)，用公積金貸款60多萬(wàn)，每月還4000元。
2年后，這套房已升值至500多萬(wàn)。眼看著房?jī)r(jià)一路高漲，王丹萌發(fā)了賣(mài)房、重新買(mǎi)房“撬杠桿”的打算，“我純粹是投資客心理，考慮將房子慢慢換至市中心，面積大小倒不在意。”
新政出臺(tái)前，王丹已準(zhǔn)備將名下公積金貸款全部還清（這樣原來(lái)房子賣(mài)掉，貸款也還清的話本次新政出臺(tái)前再買(mǎi)會(huì)被認(rèn)定為首套房），也已看好豐臺(tái)西二環(huán)附近一新房項(xiàng)目，100多平，總價(jià)1100萬(wàn)，按原來(lái)首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付400萬(wàn)，手上預(yù)留100萬(wàn)，用于每月還房款。
“等十八個(gè)月左右，新房房產(chǎn)證下來(lái)后，我就可以往外賣(mài)。這個(gè)項(xiàng)目地段擺在那，開(kāi)盤(pán)后預(yù)計(jì)三年內(nèi)能達(dá)12萬(wàn)，上漲幅度肯定比現(xiàn)在住的房子要大。”王丹表示。
然而，王丹未等到該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，等來(lái)的卻是樓市新政。北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新一輪樓市新政，從3月18日開(kāi)始執(zhí)行，居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無(wú)住房但有房貸記錄的，二套房首付比例上調(diào)為60%以上，且住房貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。這意味著，王丹將公積金貸款還清也屬二套房，首付比例從預(yù)期的35%提高到60%。
“新政還是有作用的，把我這類(lèi)投資人群擋外頭了。”王丹無(wú)奈地表示，新政出臺(tái)后，她完全打消了換房的念頭。500萬(wàn)拿出300萬(wàn)去買(mǎi)房，也只能買(mǎi)到500萬(wàn)左右的房子，跟目前所住房子沒(méi)太大區(qū)別，而如果將500萬(wàn)全部用于換房，則還貸壓力太大，“60%的首付怎么都不劃算”。
政策因素不僅影響了王丹這類(lèi)投資人群，也影響了改善型需求。新一輪調(diào)控政策，讓王先生的購(gòu)房計(jì)劃戛然而止。新政前，王先生準(zhǔn)備將名下玉海園一兩居室賣(mài)掉，打算購(gòu)入同一小區(qū)一套三居室。本次新政后由于有貸款記錄，跟王丹一樣，首付比例從35%變成60%，他也便打消了換房的念頭。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，認(rèn)房又認(rèn)貸新政后，很多購(gòu)房者被“二套”，造成支付能力不足以支付被增加的首付，很多購(gòu)房者已經(jīng)不具備購(gòu)房能力，這對(duì)于整體購(gòu)房需求的打壓起到一個(gè)非常明顯的作用，最近一段時(shí)間，新房、二手房成交量都會(huì)有所下行。
中介機(jī)構(gòu)：帶看量、成交量有所減少
北京認(rèn)房又認(rèn)貸樓市新政，導(dǎo)致購(gòu)房需求減少，這已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
記者走訪中介時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前一些中介門(mén)店的看房量確實(shí)有所影響，新政之前不少想換房的，現(xiàn)在被“二套房”了。一中介門(mén)店經(jīng)理表示，“房?jī)r(jià)方面短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)有大的波動(dòng)，甚至不會(huì)降價(jià)，只是平穩(wěn)。如果賣(mài)不動(dòng)，一些業(yè)主表示就先不賣(mài)，等過(guò)一段時(shí)間再看。”
在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，某業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到目前北京二手房市場(chǎng)70%以上為換房群體，“認(rèn)房認(rèn)貸”嚴(yán)格了首套標(biāo)準(zhǔn)，換房群體“先賣(mài)后買(mǎi)”也被界定為二套，首付為60%（普宅）或80%（非普），首付門(mén)檻的大幅增加，可能帶來(lái)滿足首付的群體占比減少，這使已成交但未網(wǎng)簽的群體面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也使換房成本明顯增加，“新政后帶看量和成交量已明顯減少。調(diào)研也顯示業(yè)主和客戶的觀望情緒都明顯增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)面臨一段時(shí)間的成交量回調(diào)。”他表示。
房天下司智認(rèn)為，由于北京市場(chǎng)已進(jìn)入存量房階段，且相當(dāng)比例的交易是連環(huán)單，所以對(duì)換房業(yè)主壓力較大，會(huì)導(dǎo)致低總價(jià)房源減少。高總價(jià)和高單價(jià)瘋狂炒作的房源，尤其是2000萬(wàn)以上高總價(jià)學(xué)區(qū)住房、遠(yuǎn)郊別墅等房源，價(jià)格將出現(xiàn)回落。
不過(guò)，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于前期房源消耗較多，業(yè)主擔(dān)心買(mǎi)不到合適的新房而不敢賣(mài)，處于可隨時(shí)簽約狀態(tài)的房源相對(duì)較少。目前供需缺口仍然存在，北京可售房源量持續(xù)下降的趨勢(shì)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，且處于歷史較低水平。
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