3月5日，第十二屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務院總理李克強作政府工作報告。幾萬字的工作報告中，有關房地產方面的表述不足千字。
不同于去年中央經濟工作會議中有關“抑制房地產泡沫，防止大起大落”的嚴厲措辭，總理報告中對房地產的態度則頗顯緩和。
報告指出，2017年樓市調控的主基調仍是“因城施政去庫存”。報告強調“堅持住房的居住屬性”，并未提及樓市泡沫、投機投資等字眼。但記住，這只是措辭上，總理報告中的弦外之音，你讀懂了嗎？
關鍵詞1：貨幣政策穩健中性
報告原文：貨幣政策要保持穩健中性。今年廣義貨幣M2和社會融資規模余額預期增長均為12%左右。要綜合運用貨幣政策工具，維護流動性基本穩定，合理引導市場利率水平，疏通傳導機制，促進金融資源更多流向實體經濟。
資金是房地產的命脈。全國政協委員梅興保指出，今年M2及社會融資規模余額增長目標的設定，比去年目標低1個百分點（去年均為13%），但又比去年實際情況高0.7個百分點，充分體現了今年貨幣政策穩健中性的要求，兼顧了穩定經濟增長和防風險抑泡沫。
措辭雖是“穩健中性”，但M2和社會融資規模目標增速調低1個百分點，貨幣政策實際上有明顯的收緊傾向。
關鍵詞2：因城施策去庫存
報告原文：因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。
可見，2016年熱點城市銷售火爆的市場行情并未席卷全中國，仍有大量三四線城市庫存堆積，這也是2017年樓市調控的主基調。如何去庫存，根據總理報告，一是支持居民自住，二是鼓勵進城人員購房。這意味著，這些高庫存城市還可能出臺更為寬松的購房政策，如在吸引進城人員購房方面的戶籍制度、購房稅費減免和補貼、子女教育等配套改革和支持。
同時，因城施政的定調，說明地方政府在把握地方樓市調控方面將有更大的自主權，各地方差異化的調控做法會更明顯。
關鍵詞3：建立和完善房地產長效機制
報告原文：堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。
總理強調，“堅持住房的居住屬性”，弦外之音則是減少住房背后的金融屬性，因為只有打擊炒房投資，才能使得住房的居住功能更好地體現。
承認市場存在多層次住房需求，是個進步。多層次購房需求，自然也包括改善型住房，甚至高端住房。總理報告指出，讓市場為主去滿足多層次購房需求，而基本的住房保障則交給政府為主來解決，如政府提供的保障房，公租房等。
關鍵詞4：合理增加住宅用地
報告原文：加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。
這是一個積極信號。“意味著房價上漲過快的城市后續依然會有積極供地的可能。此類城市主要包括北京、天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、上海、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、成都、重慶等一二線重點城市，同時對于類似廊坊、燕郊、大廠、香河、涿州、固安、永清、昆山、太倉、嘉善、佛山、東莞、珠海等三四線城市來說，也會考慮積極供地。此類城市往往外來人口相對多，是后續積極供地和引導住房需求釋放的重點區域?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析認為。
關鍵詞5：規范開發、銷售、中介
報告原文：規范開發、銷售、中介等行為。
聊聊數字，卻是首度將規范開發領域、銷售領域和中介領域相關市場主體行為寫入政府工作報告，后續對于此類市場參與主體來說，經營模式需要更加規范，尤其是要警惕違規銷售或虛假銷售的做法。
關鍵詞6：加大棚戶區改造 提高貨幣化安置比例
報告原文：目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。
在一地難求的市場環境下，舊城改造已經成為大城市尤其是一線城市房企新的利益增長點。而且，對于很多一二線城市而言，房企進入棚戶區改造，可以享受其中的政策紅利。
關鍵詞7：推進新型城鎮化 支持特色小城鎮發展
報告原文：扎實推進新型城鎮化。深化戶籍制度改革，今年實現進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮發展，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市，發揮城市群輻射帶動作用。
“進城落戶1300萬人以上”，這部分人群必將帶來新的住房需求。正如住建部部長陳政高日前所言，中國將通過城鎮化來幫助房地產去庫存。中國城鎮化進程沒有變，大規模的城鎮化進程為房地產發展提供了巨大空間。居民的住房需求，特別是新市民的住房需求沒有變，而且量非常大。所以對中國的房地產市場平穩健康發展應該充滿信心。
“特色小城鎮”概念首次寫入政府工作報告。去年中央提出，到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。特色小鎮已成為房地產企業轉型發展的新方向,更為企業創新發展搭建新平臺。值得注意的是，總理報告提出的特色小鎮設市，重點是城市群輻射范圍內的“具備條件的縣和特大鎮”。
關鍵詞8：推進海綿城市建設
報告原文：推進建筑業改革發展，提高設計水平和工程質量。統籌城市地上地下建設，再開工建設城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動消除城區重點易澇區段三年行動，推進海綿城市建設，使城市既有“面子”、更有“里子”。
海綿城市建設亦被寫入政府工作報告。建設海綿城市是2013年習近平總書記在中央城鎮化工作會議上提出來的。第一批試點中的海綿城市名單有30個，其中包括北京、天津、重慶等直轄市，還包括福州、武漢、濟南、南寧等多個省會城市。無疑，海綿城市具有經濟效益。隨著健康生態生活質量的提升，人工建設或自然恢復的海綿體系都有助于當地房地產升值。
關鍵詞9：去杠桿 推進資產證券化
報告原文：積極穩妥去杠桿。我國非金融企業杠桿率較高，這與儲蓄率高、以信貸為主的融資結構有關。要在控制總杠桿率的前提下，把降低企業杠桿率作為重中之重。促進企業盤活存量資產，推進資產證券化，支持市場化法治化債轉股，加大股權融資力度，強化企業特別是國有企業財務杠桿約束，逐步將企業負債降到合理水平。
去杠桿也是今年重點工作任務之一。要說中國杠桿率最高的非金融行業，恐怕就是房地產行業了。無論是開發商的融資杠桿率，還是購房者的房貸杠桿率，2016年都創下歷史高點，蘊藏很大的金融風險。
“促進企業盤活存量資產，推進資產證券化”的提法，意味著今年在Reits等證券化產品方面的政策及稅收環境支持或許會有一個突破。
關鍵詞10：警惕金融風險 加強金融監管
報告原文：當前系統性風險總體可控，但對不良資產、債券違約、影子銀行、互聯網金融等積累風險要高度警惕。穩妥推進金融監管體制改革，有序化解處置突出風險點，整頓規范金融秩序，筑牢金融風險“防火墻”。
去年年底召開的中央經濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點。此次政府工作報告也提出，有序化解處置突出風險點，整頓規范金融秩序，筑牢金融風險“防火墻”。防控不良資產、債券違約、影子銀行、互聯網金融這四大金融風險或將貫穿全年金融體制改革工作。
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