CBRE近日發(fā)布《2016年廣州房地產(chǎn)市場回顧及2017年展望》。研究報告顯示：寫字樓升級需求強勁帶動租金上漲，商場租金近四年首次錄得正增長。
寫字樓市場
珠江新城供應進入尾聲
升級需求強勁帶動租金上漲
2016年廣州寫字樓市場全年新增供應達95萬平方米，其中近9成是甲級寫字樓。珠江新城連續(xù)第六年成為供應最大的區(qū)域，68.2%的新增供應位于該區(qū)，其中包括530米高，辦公面積達22萬平方米的K11，同時也標志著珠江新城的持續(xù)供應進入尾聲，市場情緒轉(zhuǎn)趨樂觀。除此以外，琶洲在2016年也有約24萬平方米的新增供應，創(chuàng)近年新高。其中寶地廣場作為琶洲西區(qū)首個落成的項目，吸引了多家科技、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的企業(yè)進駐。
聚焦行業(yè)，金融服務、信息技術(shù)/電信/互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)(TMT)和專業(yè)服務業(yè)仍然是主要需求來源，占總成交面積約68%。其中，得益于TMT行業(yè)的多宗大面積成交，該行業(yè)超越金融服務成為年度最大需求來源。金融服務方面，僅保險及非傳統(tǒng)金融錄得擴張活動，其他傳統(tǒng)金融部門擴張謹慎。另外，升級需求強勁，占總成交面積的45%，TMT行業(yè)從市區(qū)的創(chuàng)意園和軟件園升級至商務區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓的活動較多見。
2017年是未來幾年內(nèi)廣州寫字樓市場的供應低谷，有51萬平方米的新增供應入市，而2018-2020年將有253萬新增供應，60%集中在琶洲區(qū)域，在未來將很有可能吸引部分珠江新城的租戶。總體而言，在2017年，隨著供應量的回落，在強勁的升級需求帶動下，空置率將得到改善，全市租金進入上升通道。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部資深董事黎青山表示：“近兩年珠江新城的密集供應將逐漸走到尾聲，我們看好2017年廣州寫字樓市場發(fā)展。未來的新增供應主力來自琶洲，主要集中在2018下半年以后。因此，從現(xiàn)在到2018年末，對業(yè)主來說是一個較好的時間窗口，建議在與租戶進行租約或續(xù)約洽談時，可適當延長租期，避開未來大量供應所帶來的壓力。”
零售市場
租金近四年首次錄得正增長
餐飲及部分快時尚繼續(xù)擴張
2016年共有四個項目合共約30萬平方米的新增供應，包括天環(huán)、天匯廣場IGC、捷登都會和合生廣場。需求方面，奢侈品牌表現(xiàn)持續(xù)疲軟，擴張異常謹慎，僅選擇在成熟購物中心開店，定位高端的購物中心首層招租困難，現(xiàn)大量空置。另外，快時尚的拓展出現(xiàn)分化，盡管繼續(xù)錄得有國際快時尚品牌新進廣州，及國內(nèi)快時尚品牌積極海外拓展；但也同時看到開業(yè)不滿一年的快時尚品牌關(guān)店，預示著快時尚的拓展行將放緩。餐飲則繼續(xù)保持活躍，積極擴張。
租金方面，延續(xù)此前的趨勢，個別運營成熟的購物中心租金錄得上漲，包括天河路以及白云的購物中心，帶動全市平均租金上漲，是近四年來首次錄得的正增長。
2017年新增供應有限，為27萬平方米，且分布在四個不同區(qū)域，在供應壓力不大的情況下，空置率有望下調(diào)。而租金表現(xiàn)方面，運營情況理想的購物中心將繼續(xù)帶動全市租金小幅上漲。餐飲業(yè)作為體驗業(yè)態(tài)中的重要角色，受投資者看好，未來將持續(xù)積極擴張。快時尚未來表現(xiàn)分化，國際快時尚品牌布點基本完成，擴張將趨緩；部分新進及國內(nèi)快時尚也將積極擴張。
CBRE華南區(qū)顧問及交易服務 | 商業(yè)部資深董事嚴思慧表示：“近年來，在電商沖擊和供應量大幅增長的背景下，實體商業(yè)競爭日趨激烈，創(chuàng)新求變已成為購物中心和零售商的共識。隨著收入提升和消費理念成熟，廣州消費者正在經(jīng)歷明顯的消費升級，滿足單純的物質(zhì)需求之后，消費者更加追求精神層面的體驗。我們相信，商業(yè)空間設計裝修的提升、多元業(yè)態(tài)的跨界融合和創(chuàng)新型體驗業(yè)態(tài)將成為未來商業(yè)創(chuàng)新的主要方向。”
工業(yè)物流市場
2016年無新增供應，需求持續(xù)外溢
2016全年無新增供應。廣州北部的保稅倉調(diào)整為非保稅物業(yè)，為非保稅倉存量增加約11萬平方米，加之有非保稅倉租戶的搬出活動，第四季度整體空置率環(huán)比上升3.8個百分點至12.2%，是自2003年以來的新高。非保稅倉儲需求仍以第三方物流和傳統(tǒng)電商為主。全市價格保持穩(wěn)定，周邊城市供應充足，需求持續(xù)外溢，錄得知名零售商擴張，租用佛山項目1萬平方米。
廣州2017全年將有3個項目入市，帶來新增供應15.89萬平方米，分別在從化、南沙及花都，來自第三方物流、跨境電商的需求將持續(xù)增長，預計全年租金保持平穩(wěn)。保稅倉方面，廣州東部普洛斯保稅區(qū)項目將在2017年第一季度完成維修重新投入使用，大部分項目面積將被原租戶吸收。
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